PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DERIVADA DE LA COMPRA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN
En el pasado la creciente comercialización de viviendas en construcción dio paso a la creación de la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda, que entre otras cosas buscaba estipular garantías a los compradores sobre la entrega de cantidades de dinero en caso que la vivienda no se construyera.
Establecía la posibilidad de instaurar garantías mediante contrato de seguro ó aval prestado por una entidad financiera, no obstante esta Ley fue modificada por la Ley 20/2015 de 14 de julio de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que agrega a su rango de aplicación a las viviendas construidas bajo la figura de sociedad de cooperativas o régimen de propietarios, además a las cantidades entregadas en efectivo o títulos cambiarios.
Conflicto sobre vivienda construida.
En esta materia el conflicto surge en cuanto al marco legal a aplicar, pues si el aval era prestado por una entidad financiera se estaría en presencia de un contrato de fianza a regirse por lo que se hubiera pactado y las normas del Código Civil; caso contrario si se trata de garantizar mediante contrato de seguro, la normativa aplicable es la Ley del Contrato de Seguro, con lo cual al haber diversidad de garantías y estando reguladas por leyes distintas, cada una tiene diferente plazo de prescripción en el ejercicio de las acciones.
Bajo ese panorama en las decisiones judiciales se aplicaba el artículo 23 de la Ley 20/1980 de 8 de octubre de Contrato de Seguro, con un plazo de prescripción de dos años si el aval se sustenta en un contrato de seguro; pero si la garantía era de tipo aval por entidad financiera el plazo de prescripción conducente es de quince años por disposición del artículo 1964 del Código Civil, modificado a cinco años por la Ley 42/2015 de 5 de octubre de reforma de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, contando un plazo u otro dependiendo si la prescripción ha iniciado antes de la entrada en vigencia de la reforma; lo cierto es que a partir del 07/10/2020 (a 5 años de publicación de la reforma) el plazo único de prescripción será cinco años.
Dilema de los plazos de prescripción
Volviendo al dilema de los plazos correspondientes, continuaba existiendo una dualidad de procedimientos para una misma materia, ya que teniendo opción de constituirse dos tipos de garantías, éstas se regían por leyes separadas y como ya se ha mencionado, con plazos diferentes para la prescripción de la acción.
Era indispensable la unificación del régimen en ese sentido para dejar claro el plazo procedente y el Tribunal Supremo lo ha resuelto en sentencia Nº 320/2019 de 5 de junio, indicando que ya existe suficiente jurisprudencia de esa Sala y en las acciones ejercidas contra la entidad bancaria el plazo era el señalado en Ley 57/1968, que es necesario dejar sentado criterio respecto de la prescripción sin atender al tipo de garantía que se hubiera preestablecido, ya que dicha alternativa no puede ser determinante para el establecimiento del plazo.
En esa línea destaca la Sentencia que las garantías se acuerdan a favor del comprador, que son derechos irrenunciables y que a efectos de hacer que la garantía cumpla con su función de protección al comprador se entiende que el plazo de prescripción será igual sin importar el tipo de garantía, siendo conducente el señalado en el Código Civil específicamente el artículo 1964 donde se regula el plazo general para las acciones personales.
Amparo de compra de vivienda familiar
Esta sentencia viene a fijar doctrina por el Supremo, constituyéndose como un verdadero amparo en el tema de la compra de vivienda familiar en construcción, visto que la transacción no es de cualquier bien sino del que servirá de asiento al núcleo familiar, por lo que reducir el plazo a dos años como indica la Ley de Contrato de Seguro crearía perjuicio notable al comprador que se encuentra en desmejora ante el promotor quien decide el tipo de aval a constituir, amplía notablemente el rango de protección al consumidor tratándose de transacciones que implican el pago de altas cantidades dinerarias durante el tiempo de ejecución de la vivienda.