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Resumen Sentencia  Nº 35/2021 en relación a los gastos hipotecarios

En reciente Sentencia Nº 35/2021, de 27 de enero, emitida por el Tribunal Supremo en Sala de lo Civil, han quedado establecidos los derechos de los consumidores en relación a los gastos por hipotecas cuando se declare la nulidad de las cláusulas que obligaban al hipotecado a correr con los gastos de formalización de la hipoteca.

Así, aquellos gastos a propósito de gestoría, tasación, registro de la propiedad y el 50% de los gastos notariales que hayan sido abonados por el consumidor, tendrán derecho a que le sean restituidos por la entidad bancaria.

Respecto al Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados, siguen siendo a cargo del consumidor o tomador del préstamo en su totalidad, tal como lo determina la normativa en materia tributaria.

Solamente se aplicará esta doctrina a las hipotecas firmadas antes de la actual Ley de Crédito Inmobiliario entrada en vigor el 16/06/2019, por tanto las hipotecas firmadas antes de esa fecha podrán verse modificadas por esta nueva doctrina.

La señalada sentencia ha sido emitida en Recurso de Casación sometido a conocimiento del Supremo, donde el prestatario contrata hipoteca con la entidad Liberbank y se le cargaba al cliente los gastos derivados de tasación, notariales, de registro, ya fueran constitutivos, por modificación o cancelación de la hipoteca, sumado a los gastos de los actos jurídicos documentados.

El Supremo obliga la devolución de la mayoría de los gastos por nulidad de la cláusula donde se obligaba a su pago, manteniendo el pago del impuesto de los AJD ya que como contribuyente estaba obligado a hacerlo.

 

Consideraciones sobre la cláusula nula

Hay que tener en cuenta que la citada sentencia del Supremo hace referencia a las cláusulas que son estimadas como nulas, y por ello antes de ejercer las acciones correspondientes hay que determinar si en la hipoteca existen cláusulas de tal especie, de manera que en función de su existencia pueda decretarse su nulidad y posterior reintegro de los pagos que se hubieran realizado bajo las condiciones de la cláusula en cuestión.

Para que una cláusula tenga la condición de abusiva, debe reunir alguna de estas  características importantes:

  • Que no permita al hipotecado tener conocimiento e información precisos de los compromisos económicos y jurídicos que adquiere al aceptar la hipoteca. Esa falta de claridad o transparencia puede implicar la abusividad de la cláusula.
  • Que coloque a una de las partes (normalmente a la entidad bancaria quien redacta el contrato) en una evidente posición de ventaja en relación a la otra, comprobándose que no hay igualdad contractual entre los obligados por el contrato y esa ausencia de equidad también puede hacer que la cláusula sea reputada de abusiva.

Por tanto, es fundamental el análisis de la hipoteca y sus condiciones para establecer la viabilidad de las devoluciones.

Si desea tener acceso al contenido de la sentencia del Supremo de enero de 2021, puede acceder aquí:

http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/a83f54a49332b0d0/20210202

 

El Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 23/12/2015 había emitido otro importante pronunciamiento sobre el tema:

http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/96956f660ba7e333/20160122

 

También puede consultar la sentencia anterior dictada por el TJUE en julio de 2020 relacionada con la devolución de los gastos relacionados con la formalización de hipoteca:

https://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/PDF/?uri=CELEX:62019CA0224&qid=1613402696915&from=ES

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